小区物业管理尚需完善

由于长期以来形成的“重建设轻管理”的思想，人们对物业管理的认识不足，多数单位的领导比较重视房屋的购建，而对房屋的管理和维修则不关心；大部分居民也仅认为住房消费就是买房、租房，买房后物业管理费用往往没考虑，其实物业管理的好坏直接影响到居住人的利益。据北京居住小区管理办公室的最新统计，1997年投入使用，建筑面积在2万平方米以上的居住小区全市有787个，其中有282个小区是委托管理，372个小区是单位自管，133个小区是直管。

根据建设部33号令和市政府21号令，居住小区交付使用并且入住率达到50％以上的，应当建立物业管理委员会（简称“管委会”），物业管理企业受管委会委托，承担居住小区的物业管理，并与其签订委托合同。由于管委会是新生事物，社会各界对其地位、职责、权利和作用认识不够，因此管委员的发展缓慢，目前全市仅有管委会31个，筹建过程中的有55个。

管委会尽管是依据政府法令成立的，但是有些部门仍对其合法性有怀疑，管委会作为全体产权人和使用人的代表，应有权参与小区管理的事务，但是有些管理公司和有些部门仍不能将管委会视为一个利益主体。管委会作为全体产权人和使用人民主选举产生的代表，是小区管理的主体，所作出的决定对全体产权人和使用人、管理企业均有约束力。但由于居民的民主化意识较差，再加上长期生活在计划经济中，一时难以适应管委会这种既有股份经济色彩又有民主政治意味的管理方式。例如，居民对组建管委会的工作不热心，对管委会的决定不执行等等。

小区管理资金的严重不足也是阻碍物业管理发展的重要原因。主要表现在（1）小区管理的基金不落实，新建小区按规定应有建安造价2％的物业管理启动性经费，目前却不到位；（2）公有住房售后也没有留足物业管理基金；（3）由于过去欠帐较多，小区房屋、设施设备、道路、绿化等等失修失养严重，小区整治投资较大，产权人不愿意或无力再投入资金；（4）普通居住小区和以拆迁安置为主的居住小区，难以凭收取的管理费维持，又没有一定的创收补贴的配套用房，使这类物业管理企业处境艰难。

据1997年对12个小区（总建筑面积189万m2）的调查，小区内共有违章建筑2．3万m2，占小区总建筑面积的1．2％；有违章摊位315个，常住小区的摊贩707人。在按规划建成的小区内违章建筑多，不仅直接破坏小区的整体规划，造成环境脏乱，有碍城市观瞻，而且大量容留外来人口居住和工作，使社会治安难以管理。

按照政府1994年规定的居住小区配套建设指标，公共服务配套建设的面积应占小区总建筑面积的12％左右，但据调查，1985年以前建成的266个老旧小区中商业、文教用房面积仅占小区总面积的1．53％，而1985年以后投入使用的小区该比例则达3．02％。小区配套设施不全的原因有三：（1）在规划设计中根本就没有考虑，有的虽有考虑，但设计指标偏低，致使小区建设先天不足；（2）虽经规划设计，但在小区开发建设中建设单位没有按规划要求建设；（3）小区配套设施被挪作它用。

开发建设小区建管脱节，使小区管理工作先天不足。如小区配套设施不齐，水、电、气等供应不正常，小区无楼号，不通邮，道路、绿化差，交通不便，开发单位不按规划要求建设等，虽然暴露于小区使用后的管理阶段，但均属建设遗留问题，其根源均在于建管脱节，小区竣工后没有综合验收就投入使用。